220316 大谷義武ら / 『買ってはいけない収益物件の見分け方』 読書グラフィ 今日読んだ本

読書グラフィ 今日読んだ本

★大谷義武、小林孝弘 / 『一級建築士が教える 買ってはいけない収益物件の見分け方』

●接道長さ

建物は

法律で認められた4m以上の道路に接していなければ建てることはできません。

一般的な戸建住宅では2mの接道長さをとおることが義務付けられています。

共同住宅は特殊建築物に該当します。

接道長さをとる原則義務が、都道府県の条例でさらに厳しくなっています。

●浄化槽 維持の義務

・年に1回の清掃

・年に4回程度の保守点検

・年に1回の法定点検

●自動火災報知機

床面積500m2以上の共同住宅→自動火災報知設備を設置。

●一定規模以上の共同住宅→避難ハッチが必要。

●エレベーターには点検・検査・修繕の義務がある。→

 エレベーターメンテナンス会社との契約が必要となる。

●エレベーターリニューアル工事→25~30年が目安。

 30年以上のエレベーターには非常に大きいリスク。

●オートロック連動インターホンの交換目安は15年。

●水道メーターは8年に1回交換する必要がある。

・親(公設)メーター →水道局負担で交換

・子(私設)メーター →所有者負担で交換。

●植栽

・定期的な剪定が必要。

・害虫被害。

・日当たりが悪くなる。

●電気温水器

・交換工事費用が高額。

・即交換が難しい。

・賃貸経営には不向き →ガス給湯器への交換切り替えがよい。

●天井型カセットエアコン

 収益物件には不向き。

●ユニットバス

・可能な限り修繕していくことをお勧め。

・ユニットバス交換工事は、内装工事において最も高額な工事。

●配管

・交換時期はおおよそ20年。

・排水管リスク 判断のポイント 汚水桝

 通常は汚水桝上部の蓋と地面は段差なく仕上げられています。

 外力などによって地中が動けば、蓋と桝に段差が生じます。

 段差が発生していれば、配管や汚水桝が沈みによって

 破損を引き起こしている可能性が高いことが予想されます。

●下水道整備工事が完了 →公共汚水桝が敷地内に設置。

 受益者負担金を納め、下水道への切り替え工事を実施することが努力義務。

●防水性が担保されていない屋根への太陽光パネル設置は危険。

・トップコート仕上げのみで改修された屋上防水。

・築年数の古い折板屋根。

 雨漏り改修時の太陽光パネル移動・復旧に多額の費用がかかることもある。

●外壁タイルのチェックポイント

・タイルの浮き・剥がれ・ひび割れがないか。

・伸縮目地が硬化していないか。

・タイル目地の欠け・剥がれ・ひび割れがないか。

●断熱ブロックの屋上はメンテナンスがしにくい。

●コンクリートの爆裂

 鉄筋コンクリート中の鉄筋が錆びて膨張し、

 コンクリートを押し出して破壊する現象。

●クロスの染色

 壁紙を貼り替えずに、クロスの上から染色剤を塗布する工法。

●フロアタイル

 塩ビタイルは一般的には「フロアタイル」とも呼ばれています。

 フローリングと比較し、価格が安価です。

 そして、クッションフロアと比較しても耐久性が高いです。

 デメリットは、クッション性がないことや防音性が低いこと。

●押入れのクローゼット化

 新規に扉を設置するのではなく、カーテンレールを取り付け、

 入居者ご自身でカーテンをご用意していただき、目隠しをする仕様。

 高額な扉交換を避けることができる。

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